¿Qué es Fannie Mae?
Fannie Mae es una de las dos empresas patrocinadas por el gobierno y compradoras de hipotecas. La entidad compra préstamos a bancos y compañías hipotecarias, proporcionándoles un flujo continuo de efectivo para hacer nuevos préstamos. Freddie Mac compra principalmente préstamos a los bancos y compañías hipotecarias más pequeños. Por su parte, Fannie Mae compra sus préstamos a los bancos comerciales más grandes.
¿Cómo funciona Fannie Mae?
Supongamos que una empresa hipotecaria dispone de 30 millones de dólares para la creación de préstamos hipotecarios. Si la media de hipotecas originadas por la empresa es de 250.000 dólares, esto significa que la empresa sólo puede crear 120 préstamos antes de quedarse sin dinero. Por otro lado, cuando las compañías hipotecarias venden sus préstamos, reciben dinero para seguir en el negocio.
Cuando Fannie Mae compra estas hipotecas, se queda con algunas como inversión propia, y luego reempaqueta y vende otras como valores respaldados por hipotecas a los inversores en el mercado secundario.
¿Cómo beneficia Fannie Mae al mercado inmobiliario?
Fannie Mae no sólo beneficia a las compañías hipotecarias y otras instituciones financieras, sino también a los consumidores. Cuando Fannie Mae adquiere préstamos y aumenta la liquidez para los bancos y las compañías hipotecarias, hay más efectivo disponible para crear nuevos préstamos para nuevos prestatarios. Esta disponibilidad continua de fondos ayuda a mantener estable el mercado inmobiliario de Estados Unidos y contribuye a que la vivienda sea asequible.
Directrices de Fannie Mae
Aunque Fannie Mae es uno de los mayores compradores de préstamos hipotecarios, no compra todo tipo de hipotecas.
Fannie Mae sólo compra hipotecas «seguras» o, más concretamente, hipotecas que cumplen sus requisitos específicos. Cualquier hipoteca que se mantenga como inversión o se revenda debe ajustarse a las directrices de Fannie Mae. Son los llamados préstamos conformes.
En 2020, Fannie Mae sólo comprará y garantizará hipotecas hasta un límite máximo de préstamo de 510.400 dólares para una propiedad unifamiliar de una sola unidad; y no más de 765.600 dólares para una propiedad de una sola unidad en zonas de alto coste. Los prestatarios que necesiten un préstamo mayor deben obtener un préstamo jumbo.
Fannie Mae también requiere que los prestatarios tengan una puntuación de crédito mínima de 620. El requisito de pago inicial mínimo para una hipoteca conforme es del 5% para un préstamo convencional estándar, y del 3% para el programa hipotecario HomeReady de Fannie Mae (sólo para prestatarios con ingresos moderados).
Los prestatarios que dan una entrada inferior al 20% deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Este seguro protege a los prestamistas en caso de impago. Las directrices de Fannie Mae también limitan la relación deuda-ingresos (DTI) del prestatario al 43%.